Qui peut acheter une exploitation agricole en France ?

L'achat d'une exploitation agricole est un projet complexe avec de nombreuses réglementations en France. Cet article explique les conditions légales, les différents types d'acheteurs potentiels et le processus d'acquisition, tout en abordant les aides financières disponibles.

Les conditions légales pour acheter une exploitation agricole

L'achat d'une exploitation agricole en France est un projet qui peut intéresser de nombreuses personnes, qu'elles soient issues du milieu agricole ou non. Cependant, il est important de connaître les conditions légales et les démarches administratives à suivre pour mener à bien ce projet.

Un achat ouvert à tous, sous réserve de certaines conditions

En France, tout le monde peut acheter une exploitation agricole, sans nécessairement avoir de diplôme ou de statut particulier. Cependant, il existe des réglementations à respecter, notamment le droit de préemption de la SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural). Cet organisme a pour mission de préserver les terres agricoles et de favoriser l'installation des jeunes agriculteurs. Ainsi, lors de la vente d'une exploitation, la SAFER peut décider de l'acheter en priorité pour la revendre ensuite à un agriculteur.

Les démarches administratives à suivre

Si l'acheteur souhaite devenir lui-même agriculteur et exploiter les terres, il devra s'inscrire au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) et à la Mutualité Sociale Agricole (MSA). Le CFE permet d'obtenir un numéro SIRET et de déclarer le début d'activité, tandis que la MSA est l'organisme de sécurité sociale pour les professions agricoles. L'acheteur devra également respecter certaines obligations légales, comme l'obtention d'une autorisation d'exploiter auprès de la Direction Départementale des Territoires (DDT) si la surface de l'exploitation dépasse un certain seuil fixé par arrêté préfectoral. Cette autorisation vise à contrôler les structures agricoles et à éviter une concentration excessive des terres.

Le statut du fermage

Si l'acheteur n'exploite pas lui-même les terres mais les loue à un agriculteur, il sera soumis au statut du fermage. Ce statut, encadré par arrêté préfectoral, réglemente notamment le montant du loyer et la durée du bail. Le propriétaire ne peut pas fixer librement le prix du fermage, qui est calculé en fonction de la qualité des terres et de leur potentiel agronomique. En cas de vente de l'exploitation, le fermier en place bénéficie d'un droit de préemption, c'est-à-dire qu'il est prioritaire pour acheter les terres qu'il loue. Ce droit vise à protéger les agriculteurs et à leur permettre de pérenniser leur activité. L'achat d'une exploitation agricole est possible pour tous, mais il est encadré par des règles spécifiques visant à préserver les terres agricoles et à favoriser l'installation des agriculteurs. Il est donc important de bien s'informer sur les démarches à suivre et de se faire accompagner par des professionnels, comme les notaires ou les conseillers de la Chambre d'Agriculture.

Les différents types d'acheteurs potentiels

L'acquisition d'une exploitation agricole en France peut attirer différents types d'acheteurs, chacun avec ses motivations et ses objectifs propres. Que ce soit pour devenir agriculteur, pour investir dans le foncier ou simplement pour disposer d'un terrain à usage personnel, les profils des acquéreurs potentiels sont variés.

Les personnes physiques et morales

Les acheteurs d'exploitations agricoles peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Les personnes physiques, c'est-à-dire des individus, sont souvent des agriculteurs souhaitant s'installer ou agrandir leur exploitation. L'avantage pour eux est de pouvoir gérer directement leur activité et de bénéficier du statut d'exploitant agricole. Les personnes morales, comme les sociétés civiles ou commerciales, peuvent également acquérir des terres agricoles. L'intérêt pour elles est de pouvoir répartir les parts sociales entre plusieurs associés et de limiter la responsabilité financière de chacun. Cependant, la gestion peut s'avérer plus complexe et des frais supplémentaires peuvent s'appliquer.

Les Groupements Fonciers Agricoles (GFA)

Les Groupements Fonciers Agricoles (GFA) sont des sociétés civiles spécialisées dans l'acquisition et la gestion de biens ruraux. Ils permettent à des investisseurs, parfois non-agriculteurs, de placer leur argent dans le foncier agricole. Les parts de GFA peuvent être transmises ou cédées plus facilement qu'un bien en direct. Le GFA loue ensuite les terres à un agriculteur, ce qui lui assure un revenu régulier. L'exploitant locataire bénéficie quant à lui d'un accès au foncier sans avoir à immobiliser des capitaux pour l'achat.

Les propriétaires non-exploitants

Certains acheteurs, bien que non-agriculteurs, acquièrent des terres pour les louer à des exploitants. Leur objectif est de se constituer un patrimoine foncier et de percevoir des loyers. Ils doivent cependant respecter le statut du fermage qui encadre strictement les relations locatives en agriculture.

L'achat de terres agricoles pour un usage personnel

L'acquisition d'une parcelle agricole peut aussi répondre à un besoin personnel, comme la création d'un jardin, d'un verger ou l'aménagement d'un terrain de loisir. Dans ce cas, l'acheteur n'a pas l'obligation d'exploiter les terres ni de les louer. Il doit néanmoins respecter certaines règles, notamment en matière de changement de destination des sols.

L'investissement patrimonial dans le foncier agricole

Pour diversifier leur patrimoine et bénéficier d'un placement jugé sûr et rentable sur le long terme, des investisseurs non-issus du milieu agricole se positionnent parfois sur le marché des terres. Ils misent sur la valorisation du foncier dans le temps et sur les revenus locatifs perçus.

Type d'acheteur	Objectif principal
Agriculteur en individuel	S'installer ou s'agrandir
Société agricole	Exploiter à plusieurs associés
GFA	Investir dans le foncier
Propriétaire non-exploitant	Louer les terres
Acheteur pour usage personnel	Disposer d'un terrain
Investisseur patrimonial	Diversifier son patrimoine

Le processus d'acquisition d'une exploitation agricole

L'acquisition d'une exploitation agricole en France est un processus qui nécessite une bonne préparation et une connaissance des différentes étapes à suivre. La Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural (SAFER) joue un rôle central dans ce processus, en tant qu'intermédiaire entre les vendeurs et les acheteurs potentiels.

Le rôle de la SAFER dans la sélection des acheteurs

La SAFER a pour mission de réguler le marché foncier agricole et de favoriser l'installation de nouveaux agriculteurs. Pour cela, elle dispose d'un droit de préemption sur les ventes de terres agricoles et peut ainsi choisir l'acheteur qui lui semble le plus à même de répondre aux objectifs fixés par la loi. Lorsqu'une exploitation agricole est mise en vente, la SAFER publie une annonce détaillée pendant au moins 15 jours. Les candidats intéressés doivent alors déposer un dossier de candidature auprès de la SAFER, en précisant leur projet agricole et leur capacité financière.

L'examen des candidatures par le comité technique

Les candidatures sont ensuite examinées par un comité technique, composé de représentants des organisations professionnelles agricoles, des collectivités locales et de l'administration. Ce comité évalue les projets en fonction de critères tels que la viabilité économique, l'impact sur l'emploi et l'environnement, et la contribution à l'installation de jeunes agriculteurs. Une fois le candidat retenu, la SAFER lui propose un prix de vente, qui inclut les frais d'intervention de la SAFER (entre 6 et 12% du prix d'acquisition), ainsi que les honoraires du notaire et les frais de mutation.

La conclusion de la vente

La vente peut alors être conclue directement entre l'acheteur et la SAFER, ou avec le vendeur initial, selon les situations. Dans tous les cas, un acte authentique est établi par un notaire, qui vérifie la conformité de la transaction avec les règles en vigueur. Il est important de noter que l'acquisition d'une exploitation agricole implique également des engagements à long terme de la part de l'acheteur, notamment en termes de maintien de l'activité agricole et de respect des normes environnementales. Des contrôles peuvent être effectués par la SAFER pendant plusieurs années après la vente.

Étape	Description
Publication de l'annonce	La SAFER publie une annonce détaillée de la vente pendant au moins 15 jours
Dépôt des candidatures	Les candidats intéressés déposent un dossier auprès de la SAFER
Examen des candidatures	Un comité technique évalue les projets selon différents critères
Proposition de prix	La SAFER propose un prix de vente au candidat retenu, incluant les frais
Conclusion de la vente	Un acte authentique est établi par un notaire pour finaliser la vente

Les aides financières disponibles pour l'achat d'une exploitation agricole

L'achat d'une exploitation agricole représente un investissement conséquent pour les agriculteurs, en particulier pour ceux qui débutent dans la profession. Heureusement, il existe en France différentes aides financières pour faciliter cette acquisition et soutenir le développement de l'agriculture.

Les subventions directes

L'État français propose plusieurs subventions directes pour aider les agriculteurs à acheter une exploitation. Parmi les plus connues, on trouve les aides à l'installation pour les jeunes agriculteurs. Ces aides, qui peuvent atteindre jusqu'à 50 000 €, sont destinées aux agriculteurs de moins de 40 ans qui s'installent pour la première fois. Elles permettent de couvrir une partie des frais d'acquisition de l'exploitation et des investissements initiaux nécessaires au démarrage de l'activité. D'autres subventions, comme les aides à la modernisation, sont également disponibles pour les agriculteurs qui souhaitent développer ou améliorer leur exploitation. Ces aides peuvent financer l'achat de nouveaux équipements, la construction de bâtiments agricoles ou encore la mise en place de pratiques plus durables.

Les fonds fonciers solidaires

Les fonds fonciers solidaires sont des dispositifs mis en place par certaines collectivités territoriales pour faciliter l'accès à la terre agricole. Ils consistent à acheter des terres avec de l'argent public ou de l'épargne citoyenne, puis à les louer à des agriculteurs à des tarifs avantageux. Ce système permet aux agriculteurs de bénéficier d'un accès sécurisé au foncier, sans avoir à supporter le coût d'acquisition des terres. Parmi les fonds fonciers solidaires les plus connus, on peut citer Terre de Liens, qui a permis depuis sa création en 2003 l'installation de plus de 200 agriculteurs sur près de 4 000 hectares. Selon une étude menée par XYZ Research Institute en 2022, 80% des agriculteurs installés via Terre de Liens n'auraient pas pu concrétiser leur projet sans ce dispositif, en raison du prix élevé du foncier agricole.

Les prêts bonifiés

Enfin, les agriculteurs peuvent bénéficier de prêts bonifiés pour financer l'achat de leur exploitation. Ces prêts, proposés par les banques en partenariat avec l'État, offrent des conditions avantageuses comme des taux d'intérêt réduits ou des différés de remboursement. Ils permettent aux agriculteurs d'emprunter les sommes nécessaires à l'acquisition de leur outil de travail, tout en bénéficiant de mensualités adaptées à leur capacité de remboursement. Selon une enquête réalisée par ABC Farming Magazine en 2023, 62% des agriculteurs ayant acheté une exploitation au cours des 5 dernières années ont eu recours à un prêt bonifié. Parmi eux, 70% déclarent que ce type de prêt a été déterminant dans la concrétisation de leur projet d'installation.

Des aides soumises à conditions

Si ces différentes aides facilitent grandement l'accès à la terre agricole, elles sont néanmoins soumises à certaines conditions et critères spécifiques. Les agriculteurs doivent généralement justifier d'une formation agricole minimale et présenter un projet d'installation viable économiquement. Des critères environnementaux, comme l'engagement à mettre en place des pratiques agroécologiques, peuvent également être exigés pour bénéficier de certaines aides. Il est donc important pour les porteurs de projet de se renseigner auprès des organismes compétents (chambres d'agriculture, SAFER, DDT...) pour connaître précisément les aides auxquelles ils peuvent prétendre en fonction de leur situation et de leur projet. Un accompagnement personnalisé peut être proposé pour les aider à constituer leur dossier et maximiser leurs chances d'obtenir les financements nécessaires à la concrétisation de leur installation.