Qui a le droit d’acheter des terres agricoles ?

L'achat de terres agricoles est un sujet important car il détermine qui peut devenir propriétaire de ces précieuses ressources. Cet article explore les conditions et réglementations encadrant cette acquisition en France.

Conditions générales pour l'achat de terres agricoles

En France, l'achat de terres agricoles est soumis à des réglementations spécifiques visant à préserver l'usage agricole des terres et à favoriser l'installation de nouveaux agriculteurs. Si tout le monde peut en théorie acheter des terres agricoles, il existe des restrictions et des procédures particulières à respecter.

Le droit de préemption de la SAFER

La principale restriction à l'achat de terres agricoles est le droit de préemption dont dispose la Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural (SAFER). Lorsqu'un terrain agricole est mis en vente, la SAFER est prioritaire pour l'acquérir, même si un autre acheteur s'est déjà positionné. Ce droit de préemption permet à la SAFER de contrôler le marché foncier agricole et d'orienter les terres vers des projets agricoles viables. Si la SAFER exerce son droit de préemption, l'acheteur initial ne pourra pas acquérir le terrain, même s'il avait déjà signé un compromis de vente.

Les exceptions au droit de préemption

Il existe toutefois quelques exceptions au droit de préemption de la SAFER :

• Lorsque l'acheteur est un fermier en place qui exerce son droit de préemption
• Lorsque la vente se fait au sein d'une même famille jusqu'au 4ème degré
• Lorsque la vente concerne une petite parcelle de moins de 1 hectare attenante à une habitation

Le droit de préemption des collectivités locales

Les collectivités locales (communes, départements, etc.) disposent également d'un droit de préemption sur les ventes de terrains situés dans certaines zones, notamment les espaces naturels sensibles ou les périmètres de protection des captages d'eau potable. Même si cela concerne plus rarement des terres agricoles, ce droit de préemption peut s'appliquer dans certains cas.

Les démarches administratives

Au-delà du droit de préemption, l'achat d'un terrain agricole nécessite de réaliser certaines démarches administratives :

L'autorisation d'exploiter

Si la surface achetée dépasse un certain seuil (variable selon les départements), l'acheteur devra obtenir une autorisation d'exploiter auprès de l'administration. Cette procédure vise à s'assurer que l'acheteur dispose des compétences nécessaires pour exploiter les terres.

Le contrôle des structures

L'achat de terres agricoles est également soumis au contrôle des structures, qui vise à favoriser l'installation de nouveaux agriculteurs et à éviter la concentration excessive des terres. Si l'achat envisagé dépasse certains seuils, une autorisation préalable devra être obtenue auprès de la Commission Départementale d'Orientation Agricole (CDOA). S'il est possible pour un particulier d'acheter des terres agricoles en France, cette acquisition est encadrée par des règles spécifiques visant à préserver l'usage agricole des terres et l'accès au foncier pour les agriculteurs. Il est donc essentiel de bien s'informer en amont sur ces restrictions et démarches afin de sécuriser son projet d'achat.

Acheter en tant que personne physique ou morale

Lorsque l'on envisage d'acheter des terres agricoles en France, une question importante se pose : faut-il le faire en tant que personne physique ou en tant que personne morale ? Chaque option présente ses avantages et ses inconvénients, qu'il est essentiel de bien comprendre avant de prendre une décision.

Acheter en tant que personne physique

L'achat de terres agricoles en tant que personne physique est souvent privilégié pour les exploitations familiales ou individuelles. La simplicité et la flexibilité sont les principaux atouts de cette option. En tant que propriétaire individuel, vous contrôlez directement la terre et pouvez prendre des décisions rapidement sans avoir à consulter d'autres parties. De plus, vous bénéficiez d'une certaine protection juridique en cas de litige. Cependant, l'inconvénient majeur est le risque financier. En cas de difficultés financières, vos actifs personnels peuvent être exposés. La gestion de la succession peut également s'avérer plus complexe et coûteuse si la terre n'est pas détenue au sein d'une structure juridique.

Acheter en tant que personne morale

L'achat via une personne morale, comme une société, offre une séparation claire entre vos actifs personnels et ceux de l'entreprise. Cela limite votre responsabilité financière en cas de difficultés. De plus, une société peut avoir un accès facilité à certaines formes de financement, comme les prêts bancaires. Toutefois, gérer une société implique le respect de certaines obligations légales et comptables, ce qui peut être plus complexe. Si la société est dissoute, vous pourriez être confronté à des frais notariés et des droits d'enregistrement supplémentaires pour sortir les terres de la société.

La solution intermédiaire des Groupements Fonciers Agricoles (GFA)

Une solution intermédiaire peut être de créer un Groupement Foncier Agricole (GFA). Un GFA est une société civile qui a pour objectif de conserver et d'améliorer le patrimoine foncier agricole. Les terres sont achetées par le GFA, qui les loue ensuite à l'exploitant agricole. L'avantage du GFA est qu'il permet de mutualiser les ressources et de répartir les risques entre plusieurs associés. Il facilite également la transmission du patrimoine foncier entre les générations. De plus, les associés d'un GFA peuvent bénéficier d'avantages fiscaux, en particulier si les terres sont louées via un bail à long terme. Cependant, la création d'un GFA nécessite un certain investissement en termes de temps et d'argent, et il est essentiel d'avoir une bonne entente entre les associés.

Les aides et subventions disponibles

L'achat de terres agricoles représente un investissement conséquent pour les agriculteurs, en particulier pour les jeunes qui souhaitent s'installer. Heureusement, il existe plusieurs aides financières et subventions disponibles pour faciliter cette démarche et soutenir le développement de l'agriculture en France.

Les subventions directes

Parmi les aides disponibles, on trouve tout d'abord les subventions directes. Le Fonds européen agricole pour le développement rural (FEADER) propose ainsi des aides financières aux agriculteurs qui souhaitent s'établir ou développer leur exploitation. Ces subventions peuvent couvrir une partie du coût d'acquisition de la terre, permettant aux agriculteurs de réaliser leur projet plus facilement. La Dotation Jeune Agriculteur (DJA) est une autre subvention directe notable. D'un montant pouvant s'élever de 8 000 € à 36 000 €, la DJA se divise en deux versements : 80% la première année et 20% la cinquième année. Pour en bénéficier, les jeunes agriculteurs doivent remplir certaines conditions, comme avoir moins de 40 ans, disposer d'un diplôme agricole et présenter un projet viable économiquement. En plus de l'aide financière, les bénéficiaires de la DJA peuvent profiter d'exonérations fiscales intéressantes :

• Abattement de 100% sur le bénéfice imposable la première année
• Abattement dégressif de 50% pendant les 4 années suivantes
• Exonération de la Taxe sur le Foncier Non Bâti (TFNB) : 60% la première année, puis dégressif jusqu'à 15% la cinquième année

Les fonds fonciers solidaires

Certaines régions proposent également des dispositifs spécifiques pour soutenir l'accès à la propriété foncière agricole, comme les fonds fonciers solidaires. Ces fonds, mis en place par les collectivités territoriales, permettent aux agriculteurs en début d'activité ou en reconversion professionnelle de bénéficier d'un accompagnement financier et juridique dans leur projet d'acquisition de terres.

Les prêts bonifiés

Enfin, il existe des prêts bonifiés destinés à faciliter l'accès au crédit pour l'achat de terres agricoles. Accordés par des banques partenaires, ces prêts bénéficient souvent d'un taux réduit grâce à une garantie publique. Les conditions d'obtention et les modalités varient selon les établissements et les régions. Pour connaître en détail les aides et subventions disponibles dans votre situation, il est recommandé de se rapprocher des organismes compétents tels que les Chambres départementales d'agriculture, les agences de développement agricole ou encore les services de l'État. Ils pourront vous renseigner sur les dispositifs existants et vous aider à constituer votre dossier de demande de financement.

Les précautions à prendre avant d'acheter des terres agricoles

L'achat d'une terre agricole est une décision importante qui nécessite de prendre certaines précautions. Avant de vous engager dans cet investissement, il est essentiel de mener des recherches approfondies et de considérer plusieurs facteurs clés.

Définir ses objectifs et étudier le marché

Tout d'abord, il est crucial de définir vos objectifs et vos besoins en matière d'exploitation agricole. Quel type de culture ou d'élevage souhaitez-vous développer ? Quelles sont les ressources naturelles nécessaires pour votre activité ? Prenez le temps d'évaluer ces aspects afin que la terre que vous envisagez soit adaptée à votre projet. Ensuite, il est recommandé de réaliser une étude de marché approfondie. Renseignez-vous sur les tendances du marché agricole dans la région, les prix moyens des terres, ainsi que sur la demande et l'offre pour les produits que vous souhaitez cultiver ou élever. Ces informations vous aideront à prendre une décision éclairée et à négocier le meilleur prix possible.

Évaluer la qualité du sol et l'accès aux infrastructures

La qualité du sol est un facteur déterminant pour la réussite de votre exploitation. Des études géologiques peuvent être réalisées pour évaluer la fertilité du sol ainsi que sa capacité à retenir l'eau. N'hésitez pas à demander l'avis d'experts en agronomie pour vous assurer que la terre répond à vos besoins spécifiques. L'accès aux infrastructures est également un point crucial à vérifier. Assurez-vous que la parcelle dispose d'un accès facile aux routes principales, à l'eau et à l'électricité. La proximité des marchés locaux est aussi un atout non négligeable pour écouler vos productions. Évaluez les coûts potentiels liés à la viabilisation du terrain si nécessaire.

Vérifier les réglementations locales et les contraintes légales

Avant d'acheter une terre agricole, il est impératif de vous renseigner sur les réglementations locales en vigueur. Certaines zones peuvent être soumises à des restrictions en termes d'utilisation ou même protégées par des réglementations environnementales spécifiques. Vérifiez également les contraintes légales liées aux servitudes, aux droits de passage ou encore aux baux ruraux existants.

Faire appel à un professionnel pour un accompagnement sur-mesure

Pour les novices dans le domaine agricole, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel spécialisé dans les transactions foncières agricoles. Un notaire ou une agence immobilière expérimentée pourra vous guider dans les aspects techniques, juridiques et financiers de votre projet d'achat. Leur expertise vous permettra d'anticiper les coûts supplémentaires, de sécuriser la transaction et de vous prémunir contre d'éventuels litiges. Ils pourront également vous conseiller sur les aides et subventions disponibles pour faciliter votre investissement. En suivant ces précautions et en vous entourant de professionnels compétents, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre projet d'achat de terre agricole. Prenez le temps nécessaire pour bien préparer cette acquisition et assurez-vous d'avoir toutes les informations clés avant de vous engager.